Vanliga brister vid OVK – de vanligaste felen och lösningar

De vanligaste bristerna vid OVK är obalanserade luftflöden, stängda eller blockerade ventiler, otillåtna ändringar i lägenheter, slitage på aggregat och fläktar samt bristande dokumentation. Många brister är förebyggbara – med rätt rutiner kan nästa OVK gå igenom utan anmärkningar.

Obalanserade luftflöden – vanligaste orsaken till anmärkning

Luftflöden som inte stämmer med projekterade värden är den enskilt vanligaste anmärkningen i OVK-protokoll. Det kan bero på igensatta kanaler, felinställda spjäll, slitna fläktar eller att systemet aldrig justerats korrekt efter en ombyggnad.

Konsekvensen är att vissa lägenheter eller lokaler får för lite frisk luft medan andra kan ha övertryck. I ett flerbostadshus märks det ofta som drag i ett trapphus, lukt som vandrar mellan lägenheter eller hög energiåtgång.

Funktionskontrollanten mäter luftflöden mot projekterade värden. Om avvikelserna är för stora noteras det som en brist, och fastighetsägaren måste åtgärda och redovisa åtgärden.

Förebyggande åtgärd: Regelbunden injustering av ventilationssystemet, helst i samband med service. Dokumentera alltid injusteringsprotokoll.

Stängda eller blockerade ventiler

En vanlig situation i BRF-fastigheter: boende upplever drag och stänger ventiler eller täcker över dem. I värsta fall monterar de egna köksfläktar kopplade direkt ut genom väggen – utan tillstånd och utan hänsyn till hur det påverkar trycksättningen i hela systemet.

Stängda tilluftsventiler bryter luftväxlingen i lägenheten. Luft måste kunna röra sig från tilluft till frånluft för att ventilationen ska fungera. En stängd ventil i ett rum kan skapa undertryck som drar in luft via otätheter, fuktproblem eller lukter från andra delar av byggnaden.

Egna köksfläktar är ett ännu större problem. De skapar kraftigt undertryck i lägenheten, vilket kan reversa flödet i frånluftsventilerna i andra rum och störa hela systemets balans.

Förebyggande åtgärd: Informera boende om varför ventiler ska vara öppna. Erbjud lösning på dragproblem – det kan handla om injustering eller byte av ventiltyp. Förbjud egna köksfläktar i föreningsordningen och kommunicera det aktivt.

Bristande underhåll av aggregat och fläktar

Filter som inte bytts på flera år, fläktlager som bärjar slitas, roterande värmeväxlare med beläggningar – det är klassiska fynd vid OVK i fastigheter som saknar löpande serviceavtal.

Igensatta filter ökar motståndet i systemet och tvingar fläkten att arbeta hårdare för att upprätthålla flödena. Resultatet är ökad energiförbrukning, kortare livslängd på fläktmotorn och sämre luftkvalitet när filtret inte längre fångar partiklar effektivt.

Vid OVK kontrolleras att aggregat och komponenter är i funktionsdugligt skick. Synligt slitage, onormalt buller eller felaktiga flöden på grund av igensatta filter leder till anmärkningar i protokollet.

Förebyggande åtgärd: Filterbyte och service enligt tillverkarens rekommendation – vanligen 1–2 gånger per år. Serviceavtal med en ventilationsentreprenör ger förutsägbar kostnad och säkerställer att inget glöms bort.

Otillåtna ändringar i lägenheter

I BRF-fastigheter är otillåtna ändringar ett återkommande problem vid OVK. Vanligaste fallen:

• Bortplockade eller igentejpade frånluftsventiler vid badrumsrenoveringar
• Ombyggda kök där ventilationslösningen förändrats utan godkännande
• Tilläggsisolering eller renovering som täcker ventilationskanaler
• Egna fläktsystem kopplade in i det befintliga frånluftssystemet

Dessa ändringar påverkar inte bara den berörda lägenheten – de kan störa hela systemets balans och ge anmärkningar i OVK-protokollet som gäller hela fastigheten.

Förebyggande åtgärd: Tydliga regler i föreningsordningen. Kräv att ventilationsarbeten i lägenheter granskas och godkänns av styrelsen. Vid renovering: anlita VVS-konsult som kan säkerställa att ventilationslösningen är korrekt.

Vad innebär ett underkänt OVK-protokoll?

Tekniskt sett finns det inte ett godkänt eller underkänt OVK – protokollet noterar antingen att ventilationen fungerar som den ska, eller att det finns brister. Brister delas upp i:

• Brister som ska åtgärdas omgående – påverkar hälsa eller säkerhet direkt
• Brister som ska åtgärdas – ska rättas till och redovisas till byggnadsnämnden
• Anmärkningar – noteras men kräver inte nödvändigtvis omedelbara åtgärder

Fastighetsägaren är skyldig att åtgärda noterade brister och redovisa detta. Om byggnadsnämnden vid tillsyn finner att brister inte åtgärdats kan föreläggande och i förlängningen vite bli aktuellt.

Dokumentation är nyckeln: protokollet, åtgärderna och den uppföljande kontrollen ska alla finnas i er fastighetsarkiv och vara tillgängliga vid nästa OVK.

Så förebygger ni brister inför nästa OVK

De flesta brister som upptäcks vid OVK är fullt förutsebara – och förebyggbara. En strukturerad approach ger er bättre chanser att klara nästa kontroll utan anmärkningar:

• Regelbunden service: Filterbyte, rengöring, injustering. Helst minst en gång per år.
• Dokumentation: Spara alla serviceprotokoll och injusteringsrapporter. Funktionskontrollanten vill se historik.
• Informera boende: Förklara varför ventilerna ska vara öppna och vad som händer om de stängs.
• Tillträde: Planera OVK med god framförhållning och kommunicera med boende om behovet av tillträde.
• Åtgärda gammal dokumentation: Om ni vet om gamla brister som aldrig åtgärdades – ta tag i dem innan nästa kontroll.

Checklista – Är ert ventilationssystem redo?

• Är alla filter bytta och aggregat rengjorda?
• Är luftflödena injusterade och dokumenterade?
• Är alla frånlufts- och tilluftsventiler öppna och fria?
• Har inga otillåtna ändringar gjorts i lägenheter sedan senaste OVK?
• Finns serviceprotokoll tillgängliga för funktionskontrollanten?
• Är boende informerade och har accepterat tillträde?

Går ni igenom den här listan tre till sex månader innan nästa OVK, har ni god tid att åtgärda eventuella problem.

Vill ni veta mer om hur en OVK går till? Läs om vår OVK-besiktning. Vill ni förebygga brister genom löpande service? Se våra serviceavtal för ventilation. Eller kontakta oss för en förutsättningslös diskussion om er fastighet.